二手房成交量持續(xù)下滑，買賣雙方觀望情緒濃 普通商品房幾無入市 限競房不溫不火

　　樓市還會有金九銀十嗎?

　　金九銀十，樓市傳統(tǒng)意義上的旺季，而今年的九十月份，北京樓市是否會延續(xù)往年的慣例，走出一波新行情?對此，無論是新房開發(fā)商，還是二手房中介，都顯得有些信心不足。一方面，占據(jù)目前北京新房市場主力的限競房銷售不溫不火，部分限競房在限價基礎(chǔ)上，已經(jīng)開始通過各種方式給出了折扣優(yōu)惠，原本被認(rèn)為的輕松日光反而成了個例。另一方面，二手房市場經(jīng)歷了四五月份的成交高峰，市場開始持續(xù)降溫，新增供需持續(xù)低溫。業(yè)內(nèi)人士指出，北京樓市已經(jīng)基本告別了傳統(tǒng)的淡旺季概念，如今市場的淡旺季，主要以調(diào)控政策的松緊程度來界定，金九銀十，與北京樓市漸行漸遠(yuǎn)。

　　未快速成交房源價格多有松動 熱門學(xué)區(qū)房源不再供不應(yīng)求

　　二手房買賣 慢下來了

　　8月，樓市的頭條顯然屬于租房市場，只有陸續(xù)入市的限競房，才能勉強(qiáng)分得一些關(guān)注。而經(jīng)歷了上半年大幅度起伏的二手房，在8月則出現(xiàn)了明顯的降溫。有購房人發(fā)現(xiàn)，前期關(guān)注的不少房源都出現(xiàn)了降價，熱門小區(qū)的房源，也不再是一房難求，中介推介房源的電話又多了起來。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示，6-8月鏈家實(shí)時成交量環(huán)比持續(xù)明顯下滑，8月降幅達(dá)20.9%，僅次于6月降幅，與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，這樣的趨勢還將持續(xù)，金九難以如期出現(xiàn)。

　　買家關(guān)注房源普遍出現(xiàn)降價

　　于先生夫婦都是金融行業(yè)的從業(yè)人員，一直在關(guān)注東三環(huán)到東四環(huán)的房源，準(zhǔn)備出手買房自住。于先生在某中介App里關(guān)注了多套房源，于先生在關(guān)注房源時，大都找的是價格相對合適的，一些報(bào)價虛高的房源并不在他的考慮范圍內(nèi)。近期他發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)的幾個房源成交或者停售外，其他關(guān)注的房源基本都出現(xiàn)了不同幅度的調(diào)價，其中最多的報(bào)價下調(diào)了超過100萬。

　　于先生向我們展示了他關(guān)注的一套位于東三環(huán)世茂宮園的三居，該房源6月1日時的報(bào)價是1760萬元，而8月30日業(yè)主最新的報(bào)價降到了1650萬元。不僅是像世茂宮園這樣的次新房在調(diào)價，他關(guān)注的吉祥里、吉慶里等老舊公房，業(yè)主報(bào)價也有了超過50萬元的調(diào)整。

　　據(jù)中介人員向他介紹，很多業(yè)主最近心理價位都有些松動，一些著急用錢的業(yè)主，價格可以談的空間則更大。

　　根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，6-8月調(diào)價中漲價次數(shù)占比持續(xù)下降，8月降至17%，略高于1月水平，處在2018年以來低位。新增掛牌均價7月份降至低位，8月環(huán)比持平。8月議價空間達(dá)3.77%，雖環(huán)比擴(kuò)大但仍處低位，在客戶觀望情緒濃重的情況下成交達(dá)成的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續(xù)明顯下降至10.5%，為一年以來最低值。

　　在成交周期上，買賣雙方成交周期環(huán)比均延長，客源端成交周期達(dá)到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續(xù)上升至67%，是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢，市場成交節(jié)奏持續(xù)放緩。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱，這主要是源于在調(diào)控依舊從緊的情況下，面對持續(xù)降溫的市場以及房地產(chǎn)稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足。業(yè)主預(yù)期開始出現(xiàn)松動。

　　麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松也指出，從麥田房產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)看，8月降價成交的房源占比很高，達(dá)到90%以上，買賣雙方更加趨于理性，購房交易周期也因此在繼續(xù)拉長。

　　中介推銷頻次提高 熱門小區(qū)房源也愁賣

　　今年5月，北京二手房成交量的沖高，學(xué)區(qū)房起了很大作用。彼時，學(xué)區(qū)房房源緊俏，價格堅(jiān)挺。部分熱門小區(qū)，只要一有新的房源推出，立即就會被預(yù)訂下來。

　　如今，學(xué)區(qū)房銷售旺季一過，這些房源的成交節(jié)奏也明顯慢了下來。

　　以西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)為例，最近幾個月熱度明顯有所下降。據(jù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)紀(jì)人反映，最近幾個月，德勝片區(qū)開單明顯減少，價格也有所回落。

　　而區(qū)域內(nèi)新上的一批房源，兩至三居報(bào)價每平方米大都在13.2萬到13.5萬左右，此前這類房源的報(bào)價單價最高可以到14萬元。

　　價格回落的同時，成交速度也明顯放緩。一位購房人告訴《廣廈時代》，此前德勝學(xué)區(qū)的經(jīng)紀(jì)人幾乎不用費(fèi)力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都很急著成交，但最近這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，經(jīng)紀(jì)人開始重新主動出擊，回訪之前咨詢過的客戶，幫房源尋找買家。

　　根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6-8月二手房新增供需呈現(xiàn)低位波動態(tài)勢，8月新增房源量環(huán)比增加3.6%，與3月相比下滑40%，新增客源量環(huán)比減少2.6%，新增帶看量環(huán)比下滑4.4%，比3月減少24%。與成交表現(xiàn)類似，新增供需回落到2017年末2018年初水平，供需端入市積極性回落至低位，掣肘市場成交。

　　熱門區(qū)域、熱門小區(qū)，掛出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都開始加重。

　　一份來自58安居客房產(chǎn)研究院的報(bào)告稱，8月購房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)都出現(xiàn)回落，其中，購房者信心指數(shù)為98.4，環(huán)比下降2.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.3%，環(huán)比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為政府會繼續(xù)調(diào)控抑制房價上漲。

　　不過，在成交價格上，市場還沒有表現(xiàn)出回調(diào)態(tài)勢。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%，7-8月兩月均價漲幅相對溫和。均價同比上漲2.5%，在“317調(diào)控”的作用下，北京二手房成交均價在2017年12月份首次同比下跌，此后均價同比跌幅經(jīng)歷了擴(kuò)大到收窄的過程，2018年8月均價結(jié)束同比下跌態(tài)勢，首次出現(xiàn)了同比上漲。

　　金九銀十很難再現(xiàn) 樓市年底表現(xiàn)取決于政策走向

　　從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現(xiàn)金九銀十的理由并不充分，即將到來的9月，反而可能會是春節(jié)之后的又一低谷。

　　許小樂認(rèn)為，從當(dāng)前市場預(yù)期看，短期內(nèi)銀行信貸環(huán)境難有改善，市場低溫的因素將持續(xù)影響9月市場。

　　從進(jìn)入9月后的前兩天成交表現(xiàn)看，1日、2日兩日成交創(chuàng)2018年以來除春節(jié)外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節(jié)假期又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節(jié)假期為例，包含中秋節(jié)假期(9月15日至17日)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預(yù)計(jì)9月成交量將在8月基礎(chǔ)上小幅波動，均價趨穩(wěn)，全年北京全市成交量預(yù)計(jì)落在15萬-18萬套之間，年末積壓需求釋放，市場會有所升溫。

　　大批量入市供應(yīng)的限競房，也是影響二手房市場在九十月份表現(xiàn)的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環(huán)比增加近四成，絕對水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應(yīng)，難免會分流有限的購房需求。

　　張葉松分析認(rèn)為，目前新房和二手房市場存在不小的競爭，新房入市會形成需求的分流是肯定的。限競房在價格上有優(yōu)勢，而二手房則主要體現(xiàn)在交通位置和成熟的配套設(shè)施上，同時入住時間有保證，相比下來二手房還是有競爭力，但成交量依然會受影響。

　　張葉松指出，預(yù)計(jì)接下來北京二手房市場走勢平穩(wěn)，受新房集中入市及租賃用房供應(yīng)量增加預(yù)期影響，交易量和價格可能繼續(xù)微降，但幅度不會很大，今年很難出現(xiàn)傳統(tǒng)“金九銀十”交易旺季。宏觀經(jīng)濟(jì)變化與“房產(chǎn)稅是否會出臺”或?qū)⒊蔀橛绊懩甑资袌鲎邉莸淖兞俊?/p>

　　對于有購房計(jì)劃的人，張葉松建議稱，對于有購房需求或置換需求的群體來說，當(dāng)下市場可以更從容地進(jìn)行選擇，也容易挑選到滿意的房源。(門庭婷)