2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整之中，何時(shí)筑底修復(fù)成為最受關(guān)注的話題。2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何?不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議深刻分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟(jì)工作，強(qiáng)調(diào)明年要堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，也為樓市發(fā)展定調(diào)。

積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

　　“這是歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域提及最多的一次。”中指研究院研究總監(jiān)陳文靜在談及今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要部署時(shí)對(duì)記者說，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)明年要堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。

　　會(huì)議強(qiáng)調(diào)，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策，在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進(jìn)取，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“‘堅(jiān)決’兩字表明了中央對(duì)守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線的態(tài)度。當(dāng)前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面。”陳文靜表示，預(yù)計(jì)2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境;“保交樓”資金和配套舉措有望進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2024年將在推動(dòng)實(shí)質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任和地方屬地責(zé)任方面下功夫。

樓市銷售有望走出低迷

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

　　銷售端的市場(chǎng)壓力仍然不小。1—11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，1—11月份，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為10478元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)已持續(xù)6個(gè)月下滑。

　　從單月表現(xiàn)來看，11月份數(shù)據(jù)向好，全國(guó)商品房銷售面積為7930萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%;商品房銷售金額8157億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)比10月份單月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比下跌28.4%，商品房銷售金額環(huán)比下跌26%，雖然11月的數(shù)據(jù)回升幅度有限，但說明銷售端未再繼續(xù)惡化。

　　12月14日，北京、上海兩個(gè)重要一線城市同日出臺(tái)了多項(xiàng)重磅樓市政策，包括大幅下調(diào)購(gòu)房首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)貸款年限等，以降低購(gòu)房門檻和成本，推動(dòng)剛需消費(fèi)者入市，提高二手房和新房市場(chǎng)去化能力。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波、中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉等多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，此次北京、上海的樓市新政整體超出預(yù)期，普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和預(yù)期一致，大幅度下調(diào)二套房首付比例釋放了更加積極的信號(hào)，明顯有利于提振市場(chǎng)信心，也向市場(chǎng)傳遞出拉動(dòng)樓市回歸穩(wěn)定健康發(fā)展的堅(jiān)定決心。此次發(fā)布的新政有利于市場(chǎng)走出低迷，預(yù)計(jì)今年最后半個(gè)月直到2024年第一季度，市場(chǎng)有望出現(xiàn)一個(gè)小陽春。

“三大工程”有利于穩(wěn)定市場(chǎng)

　　本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還指出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”的重要性，先后通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見。預(yù)計(jì)2024年，“三大工程”配套政策將加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

　　李宇嘉對(duì)記者表示，“三大工程”既是樓市發(fā)展新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長(zhǎng)，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯(cuò)配、需求斷層等長(zhǎng)期問題。本質(zhì)上來看，新時(shí)期住建系統(tǒng)的“三大工程”，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“平急兩用”設(shè)施建設(shè)或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。

　　關(guān)于城中村改造，陳文靜告訴記者，根據(jù)中指研究院測(cè)算，22個(gè)超大特大城市待改造城中村規(guī)模約10億平方米，若相關(guān)政策加快推進(jìn)，將對(duì)房地產(chǎn)需求及投資產(chǎn)生明顯支撐。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響至關(guān)重要。

　　在保障性住房方面，今年《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點(diǎn)要解決工薪收入群體住房困難，提出“商品住房庫存大的城市，可改建或收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)”。

　　陳文靜預(yù)計(jì)明年配售型保障房將在部分城市探索實(shí)施，通過收購(gòu)市場(chǎng)存量房屋來改建保障房，不但可以加快保障房供應(yīng)的節(jié)奏，也可以有效地去化市場(chǎng)庫存。另外，隨著配售型保障房政策不斷落實(shí)，未來對(duì)商品住房市場(chǎng)的限制性政策預(yù)計(jì)將減少，市場(chǎng)和保障的關(guān)系將會(huì)逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場(chǎng)潛力。