● 房屋設(shè)備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點

　　● 住房問題在大城市最為突出,住房租賃市場如今已經(jīng)進入以存量房為主的階段,突出的問題是如何實現(xiàn)租售并舉與促進租賃市場健康發(fā)展

　　● 租賃市場的規(guī)范和未來發(fā)展,既需要發(fā)揮市場機制在資源配置上的決定性作用,又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場監(jiān)管方面的重要作用,建構(gòu)多級多樣、分類分層、規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場供給體系和合法合規(guī)的租賃市場

　　□ 法治日報見習記者 孫天驕

　　□ 法治日報全媒體記者 陳 磊

　　“大力發(fā)展租賃住房,解決好大城市住房突出問題?！痹诮照匍_的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,這成為2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的8個重點之一。

　　中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》稱,目前住房租賃市場的問題層出不窮,“爆雷”事件頻頻發(fā)生。

　　在接受《法治日報》記者采訪的專家看來,住房租賃市場存在的問題背后,根源是租房需求量大而供應(yīng)不足,這種情況在大城市尤甚。

　　專家建議,住房租賃市場已經(jīng)進入以存量房源為主的階段,規(guī)范住房租賃市場健康發(fā)展,既需要重視保障性租賃住房建設(shè),也需要盡快出臺住房租賃條例,為住房租賃市場提供完善的制度保障。

　　租房問題層出不窮

　　源自供需矛盾突出

　　張先生是安徽人,畢業(yè)后到北京闖蕩,如今工作剛滿一年,但他已經(jīng)感受到了在大城市租房的不易。

　　張先生對《法治日報》記者說,他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一間,面積不到10平方米,每月租金3000元,幾乎占到他工資的一半,“生活毫無幸福感可言”。

　　畢業(yè)不到一年,搬了3次家,這是柳先生的租房經(jīng)歷。柳先生在北京一家事業(yè)單位工作,通過一家中介租房。

　　據(jù)柳先生介紹,簽約時,中介口頭說租金支付方式是押一付三,但在合同里又把第二季度的租金設(shè)置為提前一個月交納,實質(zhì)上是一個押二付三的租房合同?！爱斨薪檎椅乙诙€季度房租時,我和他們協(xié)商能否將租期縮短到一個季度,我以一個月的押金作為賠償。中介堅決不同意,并且說如果我不履行合同就得立即搬離?！?/p>

　　為了不被克扣押金,柳先生嘗試通過向法院起訴、舉報隔斷違規(guī)、撥打12345熱線請求調(diào)解等方式解決問題。最后,中介公司作出妥協(xié),稱愿意將租期縮短為一個季度。

　　“但是,在最后退費的過程中,中介公司又變卦了,讓我負擔拆除隔斷的費用。”柳先生說。

　　不只是租客,出租房屋的房東也會遇到困擾。

　　家住北京的張女士和丈夫都已退休,他們有3套房子,一套房用來居住,另外兩套房子都租了出去。有時候找不到合適的租客,他們的房子一空就是大半年。

　　2020年9月,《2020中國青年租住生活藍皮書》發(fā)布,其中稱,城市租住生活已成為超2億人的選擇。

　　2020年12月下旬,58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《2020年中國住房租賃市場總結(jié)報告》稱,一線城市中,北京的租房需求量為全國第一,其次為上海、深圳、廣州。房屋設(shè)備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點。

　　2020年12月下旬,中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》稱,目前住房租賃市場的問題層出不窮,“爆雷”事件頻頻發(fā)生。

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在提供給《法治日報》記者的報告文本中稱,大城市住房供需矛盾依然比較突出。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受《法治日報》記者采訪時也提出,住房租賃市場問題的存在,實際上反映了租房市場上供不應(yīng)求的問題。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池告訴《法治日報》記者,住房問題在大城市最為突出。如今,住房租賃市場已經(jīng)進入以存量房為主的階段,突出的問題是如何實現(xiàn)租售并舉與促進租賃市場健康發(fā)展。

　　健全完善法規(guī)制度

　　規(guī)范租賃市場秩序

　　“大城市住房突出問題”已經(jīng)進入國家議事日程。

　　2020年12月16日至18日,中央經(jīng)濟工作會議舉行,其中強調(diào)要解決好大城市住房突出問題。

　　具體措施之一是,要高度重視保障性租賃住房建設(shè),加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利,規(guī)范發(fā)展長租房市場。

　　其他措施還包括:降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規(guī)范市場行為,對租金水平進行合理調(diào)控等。

　　2020年12月21日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議提出2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的8個重點之一是,大力發(fā)展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。

　　“加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè),加快補齊租賃住房短板,解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。”會議稱。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還要求,加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給,做好公租房保障,在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場,加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè),建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序,規(guī)范市場行為。

　　值得注意的是,2020年12月29日,在北京市“回顧‘十三五’、展望‘十四五’”系列主題新聞發(fā)布會上,北京市住建委副主任張國偉提出,計劃于2021年向市場供應(yīng)集租房5000套左右,重點解決新市民等群體過渡性居住需求。

　　同一天,上海市政府常務(wù)會議原則同意《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》,就整頓規(guī)范上海市住房租賃市場秩序進行部署。

　　規(guī)范住房租賃市場秩序已然成為監(jiān)管機構(gòu)的共識。

　　對于住房租賃市場,倪鵬飛給出的建議是:啟動實施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”,建立“租售結(jié)合”的住房體系;實施“322”新市民安居工程,即挖掘空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力,著眼于大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)兩大空間,采取購買和租賃兩種形式。

　　在倪鵬飛看來,解決住房租賃市場問題的重點是健全新市民租賃住房體系,與此同時,要完善保障性租購住房的保障機制。

　　華東政法大學(xué)法律學(xué)院副院長陳越峰在接受《法治日報》記者采訪時認為,租賃市場的規(guī)范和未來發(fā)展,既需要發(fā)揮市場機制在資源配置上的決定性作用,又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場監(jiān)管方面的重要作用,建構(gòu)多級多樣、分類分層、規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場供給體系和合法合規(guī)的租賃市場。

　　陳越峰對《法治日報》記者提出建議:對于通過市場機制難以解決的信息不對稱、保障性居住需求、權(quán)益保障等問題,可以通過科學(xué)立法完善規(guī)則、嚴格執(zhí)法加強事中事后監(jiān)管等舉措加以解決。

　　在樓建波看來,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)就《住房租賃條例(征求意見稿)》征求過公眾意見,“我們一定能通過法規(guī)制度的完善,讓租賃市場變得更好”。

　　租購住房同等權(quán)利

　　切實保障居住權(quán)益

　　在中央經(jīng)濟會議上,“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”被擺上重要的位置。

　　其中,“公共服務(wù)”包括戶籍、教育、社保、養(yǎng)老、醫(yī)療等多個方面。

　　趙秀池認為,買房得到的是產(chǎn)權(quán),租房得到的是使用權(quán),二者本身享有的權(quán)益不同,但如果兩者享有的公共服務(wù)相同,則會極大促進租賃市場的發(fā)展。

　　2020年12月22日,江蘇省蘇州市公布《關(guān)于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》,其中提到,落實租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策,經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶,也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶,破除隱形門。

　　實際上,早在蘇州之前,江蘇省無錫市、山東省濟南市等數(shù)十座城市已經(jīng)出臺租房可落戶的相關(guān)規(guī)定。

　　趙秀池表示,在租購并舉的背景下,“租房即落戶”降低了人口入駐的成本,有利于吸引人才,是租購?fù)瑱?quán)實現(xiàn)的重要一步。

　　針對部分城市推出租房也能落戶政策及其背后的租購?fù)瑱?quán)問題,陳越峰認為,城市政府購房落戶、人才落戶乃至租房落戶的政策值得肯定。在基本民生層面,更重要的是采取各種有效措施切實保障城市實有人口的居住權(quán)益,實現(xiàn)“居者有其屋”。

　　在樓建波看來,要實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán),涉及多方面的公共服務(wù)政策,包括戶籍制度、就醫(yī)、入學(xué)等,其實是一個非常復(fù)雜的問題,應(yīng)該把租賃的問題簡單化,比如更關(guān)鍵的是,能不能把承租人的承租權(quán)好好落實下來。

　　在租購?fù)瑱?quán)之下,租賃企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對?

　　樓建波認為,我國現(xiàn)在有兩種租賃企業(yè),一種是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新做租賃企業(yè),另一種是通過改造廢棄廠房等增加供應(yīng)的租賃企業(yè)。

　　樓建波稱,我們現(xiàn)在有很大一部分從中介轉(zhuǎn)過來的租賃企業(yè),通過把社會上的閑散房源收下來,進行裝修后再出租。對于這種“二房東式”的租賃方式,一定要設(shè)置自有資金門檻,這樣才能讓無序和壟斷問題得到解決。“總的來說,我們要鼓勵那些真正增加租賃住房供應(yīng)的租賃企業(yè)發(fā)展,而不是‘二房東式’的租賃企業(yè)?！?/p>

　　趙秀池同樣認為,不應(yīng)該鼓勵通過收購個人住房賺取差價的輕資產(chǎn)機構(gòu)租賃大行其道,而應(yīng)該鼓勵個人房東直接在住房租賃平臺上發(fā)布房源,減少中介環(huán)節(jié)。