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老問題最新解房屋返水誰來賠

新時代消費(fèi)網(wǎng) http://www.yupinxiang.cn (2023-11-27 09:36:48) 來源：中國消費(fèi)者報瀏覽量：

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長期無人居住、沒有使用過的房屋廚房下水道突然返水，導(dǎo)致屋內(nèi)的地板被泡。近日，黑龍江省哈爾濱市道里區(qū)人民法院審理了這樣一起案例，法院認(rèn)定物業(yè)公司未盡到維持下水道通暢的義務(wù)，判決物業(yè)公司賠償業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失。而物業(yè)公司主張追究業(yè)主樓上住戶責(zé)任的訴求因證據(jù)不足沒獲法院支持。
下水道返水
二樓業(yè)主家中被淹
　　家住哈爾濱市群力新城小區(qū)的郭先生告訴記者，幾年前他在該小區(qū)購買了一套位于二樓的房子，裝修后一直沒有居住。2019年9月的一天下午，郭先生突然接到小區(qū)物業(yè)公司房管員打來的電話，稱他在巡查時發(fā)現(xiàn)郭先生樓下水井房多處漏水，懷疑郭先生家的衛(wèi)生間或廚房跑水了。
　　郭先生趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個屋子都是污水，已有半尺深，地板和地毯全部被泡，無法使用。經(jīng)檢查，水是從廚房洗菜盆的下水道倒灌出來的，后經(jīng)物業(yè)公司疏通樓外化糞池和下水主管道，返水的情況沒有了。
　　“污水怎么能反到二樓來？”郭先生有些不解。物業(yè)人員告訴他，這棟樓的下水最底層就是二樓，下水管道直接通往戶外化糞池，一樓單獨(dú)走管，只要返水首先就到二樓，其他二樓住戶家也發(fā)生過返水現(xiàn)象。
　　郭先生認(rèn)為，返水的原因是物業(yè)公司沒有盡到及時疏通下水管道的職責(zé)，要求對方承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司則認(rèn)為，返水的管道產(chǎn)權(quán)屬于郭先生個人或其所在整個單元住戶共有，是住戶使用不當(dāng)造成的管道堵塞，應(yīng)該找樓上住戶賠償，物業(yè)公司沒有責(zé)任。
　　第一次糾紛還沒解決，郭先生家再一次出現(xiàn)了返水情況，物業(yè)人員建議他在下水管道上安個閥門，無人居住時把閥門關(guān)掉。“一旦入住，閥門就要打開，誰能保證不再返水？要從根本上解決，得對管道和戶外化糞池進(jìn)行科學(xué)改造，或者物業(yè)公司加強(qiáng)日常巡查和管道疏通，避免堵塞。”郭先生表示。
焦點(diǎn)1
物業(yè)公司是否盡責(zé)
　　由于雙方就責(zé)任問題各執(zhí)一詞，幾經(jīng)交涉未果，2020年2月，郭先生將物業(yè)公司起訴到哈爾濱市道里區(qū)法院，要求物業(yè)公司賠償?shù)匕?、地毯損失3萬元，并對水井、下水管道改造升級。
　　在庭審過程中，被告物業(yè)公司辯稱，其已盡到了應(yīng)有的管理職責(zé)。此次返水是物業(yè)公司工作人員在巡查過程中發(fā)現(xiàn)的，如物業(yè)公司沒有盡職盡責(zé)，就不會發(fā)現(xiàn)返水的問題，會造成更大損失。物業(yè)公司會定期對化糞池進(jìn)行清掏，此次發(fā)生返水，物業(yè)公司掏出了布類等堵塞物，是業(yè)主使用不當(dāng)造成的堵塞返水，該現(xiàn)象具有偶發(fā)性及不可預(yù)見性，與物業(yè)公司是否及時疏通無因果關(guān)系。
　　原告郭先生則認(rèn)為，物業(yè)公司的說法沒有證據(jù)支撐。據(jù)他了解，物業(yè)公司對下水道并非定期疏通，只是在每年年初用熱堿水自上而下清洗一次，這樣的清洗疏通顯然不夠。至于物業(yè)公司所說的堵塞物，返水當(dāng)日疏通管道時，物業(yè)公司并沒有向他和住戶展示掏出的堵塞物。郭先生對物業(yè)公司在法庭上提供的管道堵塞物照片不予認(rèn)可。
　　道里區(qū)法院審理認(rèn)為，住宅樓的下水管道一般分為主管道和支管道，主管道貫穿整個樓，是所有業(yè)主排放的廢水都要流經(jīng)的排水管道，為業(yè)主共有部分，屬于物業(yè)的管理范圍內(nèi)。支管道是連接下水主管道與房屋內(nèi)排水口的排水管道，為業(yè)主專有部分。
　　本案中，雙方一致認(rèn)可因公共主管道堵塞致使污水從原告家廚房下水道處返水。被告作為物業(yè)服務(wù)單位，對下水管道公共設(shè)施負(fù)有日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理，并維持相關(guān)管道暢通的義務(wù)，這里就包括對下水主管道底端進(jìn)行清掏，對污水井、化糞池進(jìn)行檢查。盡管物業(yè)公司提供了清掏記錄表、工作照片、清理照片及堵塞物，但這些都是物業(yè)公司單方制作，自行拍攝、自行書寫，疏通承包合同只有復(fù)印件，合同中沒有對清掏時間及頻率的約定內(nèi)容。這些證據(jù)又沒有相關(guān)證據(jù)佐證，因而沒有法律效力。
　　法院認(rèn)為，被告未盡到按時清掏疏通排水工作，具有過錯，因下水主管道堵塞未能及時疏通與原告的損害結(jié)果存在直接因果關(guān)系，被告負(fù)有賠償責(zé)任。
焦點(diǎn)2
樓上住戶是否擔(dān)責(zé)
　　第二個庭審焦點(diǎn)為，是否追加樓上住戶為共同被告與物業(yè)公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　被告物業(yè)公司認(rèn)為，其定期對化糞池進(jìn)行清掏，返水事件是有業(yè)主投擲較大的雜物導(dǎo)致下水道堵塞造成的。應(yīng)將其樓上所有住戶作為共同被告，不能遺漏責(zé)任主體。
　　法院審理認(rèn)為，因跑水時間相隔太久，無法對其原因進(jìn)行鑒定。鑒于堵塞的公共排水管道的用途是排放污水，業(yè)主向排水管道排放污水屬于正常使用，被告主張是樓上住戶排放雜物造成的管道堵塞，但被告在疏通管道時未保留相關(guān)證據(jù)，所提供的證據(jù)不能證明樓上住戶使用不當(dāng)造成管道堵塞，也就無法認(rèn)定樓上住戶有責(zé)任。
　　據(jù)此，哈爾濱市道里區(qū)法院作出一審判決，判決物業(yè)公司賠償郭先生經(jīng)濟(jì)損失及鑒定費(fèi)2.15萬元。目前，該判決已生效。
●記者手記
　　現(xiàn)實(shí)生活中，高層住宅中類似郭先生的遭遇屢見不鮮，受損業(yè)主苦不堪言，而維權(quán)最難的就是責(zé)任的認(rèn)定問題。因?yàn)楫a(chǎn)生返水現(xiàn)象大多是長期積累污水污物引發(fā)的，要精準(zhǔn)確定責(zé)任主體，對于受損害的業(yè)主來講，既無能為力也不現(xiàn)實(shí)。通過協(xié)商解決，往往時間長且容易造成鄰里之間失和。郭先生通過訴訟索賠成功的案例對各方都有警示意義。
　　從高層住宅的物業(yè)管理體制來看，一般都有物業(yè)公司。物業(yè)公司負(fù)有對下水道包括污水井、化糞池日常維護(hù)并保證相關(guān)管道暢通的義務(wù)，其未能保證下水主管道暢通導(dǎo)致業(yè)主遭受損害，構(gòu)成不作為侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　至于是否追究樓上住戶的責(zé)任則要根據(jù)不同情況來確定。一般來講，樓上住戶能夠從自家下水管道沖掉、沒有造成自家下水管道堵塞的污水污物，應(yīng)當(dāng)證明合理排放；除非有證據(jù)證明其排放的污物是不會在自家造成阻塞但不適于通過污水管道排放的污物，如水泥、小石子等，樓上住戶應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
　　但是現(xiàn)在樓層越建越高，也給高層住宅的住戶和物業(yè)公司提出了新的課題，那就是污水污物的處理原則和義務(wù)。一般來講，污水污物處理都是由上及下，從底層住戶的管道排出，底層住戶承擔(dān)了全樓的排污風(fēng)險。固然物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全力保護(hù)排污管的暢通，但是如果家家戶戶污物的塊頭大、排污的頻率快，匯集起來，底層住戶面臨的排污風(fēng)險就更大。
　　因此，要從制度規(guī)范上健全，從立法立規(guī)上完善對高層建筑的居住及物業(yè)管理。一方面進(jìn)一步明確住戶的義務(wù)，即可以從污水管道排出物品的種類和塊頭的大小，增強(qiáng)高層住戶的法律意識和行為自覺性；另一方面，對物業(yè)公司也要明確制度規(guī)范，要高頻次地對公共排污設(shè)施進(jìn)行清理和疏通，防止出現(xiàn)返水損害用戶利益的情況。畢竟讓每個底層住戶為了返水而走上法庭是一件勞民傷財、費(fèi)時費(fèi)力的事情。
　　消費(fèi)在不斷升級，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作需要全社會的共同努力不斷完善，希望高層住宅消費(fèi)能更加安全和舒適。

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