新聞背景

　　小區(qū)開放變封閉 16家商戶有異議

　　黑龍江省齊齊哈爾市建華區(qū)華溪小區(qū)是政府建設(shè)的棚戶區(qū)改造回遷房，2009年開始入住。一直以來，該小區(qū)都是開放式管理。不久前，小區(qū)物業(yè)管理公司貼出通知，稱應(yīng)廣大業(yè)主要求，要對小區(qū)實行封閉管理，安裝道閘系統(tǒng)，禁止非小區(qū)的車輛進(jìn)入。原來，部分居民向社區(qū)、住建等部門提出要求，要對小區(qū)封閉管理，以解決小區(qū)居民停車問題。因小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，華溪小區(qū)便組織居民投票決定。經(jīng)統(tǒng)計，超過2/3的居民同意對小區(qū)實施封閉式管理。

　　然而，封閉小區(qū)的決定遭到小區(qū)內(nèi)16家商戶的強烈反對，原因在于位于小區(qū)內(nèi)的商戶不僅服務(wù)小區(qū)居民，還有許多外來人員來此消費，商戶生意一直很好。他們認(rèn)為，如果小區(qū)封閉管理，就會將非小區(qū)的消費者擋在外面，侵害了他們的合法權(quán)益。

　　記者了解到，國務(wù)院2016年2月發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中明確提到，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

　　那么，多年開放式管理的小區(qū)能不能封閉，是否合法?小區(qū)業(yè)主是否有權(quán)決定小區(qū)的開放或封閉?多數(shù)人同意是否就有權(quán)封閉管理?侵害了商戶利益該如何解決?誰來承擔(dān)責(zé)任?

　　平衡不同群體利益

　　●北京市中高盛律師事務(wù)所律師 李濱

　　從法律的角度來講，私人合法財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益受法律保護(hù)，任何人、任何團體、任何組織不得侵犯;為了公共利益而必須使私人財產(chǎn)或權(quán)益受到限制時，私人財產(chǎn)或私人合法的財產(chǎn)權(quán)益必須得到應(yīng)有的補償。

　　華溪小區(qū)在明確清楚該小區(qū)業(yè)主存在兩個利益群體，而且兩個利益群體在小區(qū)封閉這一問題上存在直接對立的矛盾的情況下，便組織小區(qū)居民投票決定小區(qū)是否封閉的行為是不負(fù)責(zé)任的。該行為不符合《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定。該條適用的前提是同一個利益群體決定本利益群體內(nèi)部利益的決策程序，而不是由一個較大的利益群體來決定另一個利益群體的利益的決策程序。

　　如果說，將全體小區(qū)業(yè)主，包括經(jīng)營業(yè)戶視為一個利益群體的話，華溪社區(qū)也應(yīng)該拿出一個平衡不同群體利益的方案，比如既然決定封閉小區(qū)，就要拿出一個封閉小區(qū)后對16家商戶財產(chǎn)權(quán)益造成損失的測算，并拿出由物業(yè)公司或其他非經(jīng)營業(yè)主給予16家商戶財產(chǎn)損失補償?shù)木唧w方案，由全體業(yè)主對封閉小區(qū)及補償方案進(jìn)行協(xié)商、完善和最終表決。

　　少數(shù)人利益不可忽視

　　●黑龍江承啟律師事務(wù)所主任律師 孫威

　　無論是根據(jù)《物業(yè)管理條例》還是《物權(quán)法》的規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，小區(qū)可以改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。所以，華溪小區(qū)經(jīng)2/3業(yè)主同意改建建筑物或附屬設(shè)施是符合法律規(guī)定的。

　　居民小區(qū)主要以居住為主，絕大部分業(yè)主的利益是為了生活得舒適，少數(shù)的商業(yè)活動也是為居民生活便利服務(wù)，商業(yè)的存在有其專屬性和服務(wù)性，現(xiàn)實中如果發(fā)生了為小區(qū)外流動人口服務(wù)的事實，也是小區(qū)商業(yè)利益之外的附屬價值，如果它與小區(qū)居民的主要利益發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮小區(qū)居民的主要生活需求。華溪小區(qū)在得到絕對多數(shù)小區(qū)居民認(rèn)可的情況下，改變小區(qū)初始設(shè)施是合乎該小區(qū)公共利益需要的。

　　但是，這種改變并不能無視商戶利益的受損，即便他們是少數(shù)群體，他們的利益也應(yīng)受到保護(hù)，商戶提出的訴求是合理的，應(yīng)予以支持。若16家商戶因其購買時政府明確是開放小區(qū)而以商業(yè)服務(wù)價格購買了營業(yè)場所，就要查詢相關(guān)該小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，如果確為合法的商業(yè)用房，那么因封閉而受益的小區(qū)居民應(yīng)當(dāng)在受益范圍內(nèi)對遭受損失的商戶承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟補償。如果當(dāng)初的規(guī)劃設(shè)計沒有商服用房而政府以商業(yè)用房的價格出售了房屋，政府有義務(wù)對自已的錯誤行為買單，對商服的損失或售房差價承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　建議調(diào)解解決

　　●黑龍江拓行律師事務(wù)所民商部主任 常玉鳳

　　商業(yè)服務(wù)存在于封閉的環(huán)境中，還是開放式的環(huán)境中，其經(jīng)濟效益分別很大，這直接關(guān)系到房屋的銷售價格和購房者的主觀意愿。因此，小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿固然重要，但少數(shù)業(yè)主的合法利益也不能因此就任由侵害，16家商戶有理由拒絕這種侵害其合法權(quán)益并改變當(dāng)時購房條件的決定。《民法總則》規(guī)定，民事主體的地位是平等的，同時，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。因此，這16家商務(wù)有權(quán)利依據(jù)《物權(quán)法》第七十八條“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”之規(guī)定，在經(jīng)濟利益受損沒有得到補償?shù)那闆r下，向法院請求撤銷小區(qū)的封閉式管理決定，拆除封閉設(shè)施。

　　此類民事糾紛，無論是訴前，還是訴中，都建議調(diào)解解決。如小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主想封閉式管理小區(qū)，要么就對16家商戶的損失進(jìn)行適當(dāng)賠償，要么就花資金找設(shè)計單位重新設(shè)計，想辦法在小區(qū)封閉管理時，把這16家商戶從封閉的環(huán)境中脫離出來，從而保證他們的經(jīng)營不受影響，這才是法治社會應(yīng)該尋求的公平、公正。（劉傳江）