長(zhǎng)江中游城市群武漢(樓盤)、長(zhǎng)沙(樓盤)、合肥(樓盤)、南昌(樓盤)樓市調(diào)控態(tài)勢(shì)正在發(fā)生變化。

　　11月10日，長(zhǎng)沙市委副書記、市長(zhǎng)胡忠雄主持召開了全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議，“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作是一場(chǎng)政治大考，也是對(duì)各級(jí)政府以及相關(guān)部門經(jīng)濟(jì)管理水平和經(jīng)濟(jì)工作能力的一次全面檢驗(yàn)。要堅(jiān)定‘保剛需、穩(wěn)房?jī)r(jià)、反炒房’。”

　　再過兩天，11月15日，武漢備案價(jià)低于2萬元/平方米、銷售面積小于140平方米的房源，將優(yōu)先提供給無房家庭。這是11月7日武漢召集全市房地產(chǎn)企業(yè)開會(huì)的目的所在，蔡甸區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域的剛需房源比例將提高至100%。

　　比湖南和湖北慢一拍的中部省份江西，還停留在解決“降價(jià)維權(quán)”問題階段，不同于樓市相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)沙和武漢兩個(gè)中部城市，南昌在“裝修價(jià)直逼毛坯價(jià)”的市場(chǎng)亂象中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“控價(jià)”。

　　從“打地鼠”到“打補(bǔ)丁”，經(jīng)歷了20個(gè)月調(diào)控的樓市趨于平穩(wěn)，這使得全國(guó)城市的調(diào)控手段更加“區(qū)域化”，“保剛需”也成為“穩(wěn)房?jī)r(jià)、反炒房”的新提法。對(duì)于“價(jià)值洼地”的中部城市來說，在經(jīng)歷了多年去庫(kù)存和短于東部“價(jià)值洼地”城市的補(bǔ)漲周期后，及時(shí)打轉(zhuǎn)樓市調(diào)控方向盤更易實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)與長(zhǎng)效。

　　“保、穩(wěn)、治”調(diào)控三個(gè)梯隊(duì)

　　多個(gè)中部城市開始新一輪密集調(diào)控。就節(jié)奏來看，也分成了“保、穩(wěn)、治”三個(gè)梯隊(duì)。

　　武漢和長(zhǎng)沙重在“保剛需”。武漢的做法是提高剛需房源比例。今年2月，武漢在全國(guó)率先開展剛需無房家庭優(yōu)先選房試點(diǎn)工作，中心城區(qū)備案價(jià)低于18000元/平方米、銷售面積小于120平方米房源，按照不少于40%比例，納入優(yōu)先選房范圍。6月1日該比例提高至60%。11月15日，納入比例將再次提高至80%至100%。

　　長(zhǎng)沙則提出，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，多渠道保障房源，讓剛需人群有房可買、買得起房，讓長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定，絕不讓長(zhǎng)沙成為“炒房者”的陣地。長(zhǎng)沙在確保政策落實(shí)到位的同時(shí)，提升監(jiān)測(cè)水平，支持企業(yè)引進(jìn)人才的購(gòu)房需求。

　　合肥重在“穩(wěn)市場(chǎng)”。11月2日，合肥市金融辦副主任唐風(fēng)玲主持召開房地產(chǎn)信貸分析座談會(huì)，加強(qiáng)金融辦與各金融機(jī)構(gòu)溝通，搭建政府與銀行溝通橋梁，充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)在維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展中的作用。“2016年全球房?jī)r(jià)漲幅第一”的合肥在調(diào)控中摘下價(jià)值洼地補(bǔ)漲時(shí)期的“王冠”，

　　安徽其他地級(jí)市也做出跟進(jìn)。11 月 9 日，安慶(樓盤)市副市長(zhǎng)鄭家齊主持召開 2018 年房地產(chǎn)聯(lián)席調(diào)控第七次會(huì)議，要求進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席調(diào)控會(huì)議制度，落實(shí)分級(jí)調(diào)度機(jī)制，常態(tài)化定期分析研究房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài);加強(qiáng)分析研判，及時(shí)梳理已建、在建、擬建房產(chǎn)情況，摸清底數(shù)、把握節(jié)奏，做到精準(zhǔn)調(diào)控供需平衡。

　　江西重在“治”。11月10日，江西省召開房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)商協(xié)調(diào)小組第二次會(huì)議，江西省委常委、副省長(zhǎng)劉強(qiáng)指出要著力控“價(jià)”穩(wěn)市場(chǎng)，防控投資投機(jī)抑“價(jià)格”、實(shí)行目標(biāo)管理控“價(jià)”、推行上市預(yù)報(bào)制度限“價(jià)”、完善公示制度明“價(jià)”。此外，要著力治“亂”穩(wěn)市場(chǎng)，重點(diǎn)治“亂”、鐵心硬手治“亂”、合力治“亂”。

　　此前，江西南昌“新房裝修價(jià)直逼毛坯價(jià)”引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)波，為了在“限價(jià)”政策下變相抬高價(jià)格，開發(fā)商哄抬裝修價(jià)格，后在國(guó)慶期間又因“精裝房變毛坯房”引發(fā)業(yè)主維權(quán)潮。市場(chǎng)亂象不止。

　　房?jī)r(jià)停漲轉(zhuǎn)跌

　　在持續(xù)調(diào)控下，投機(jī)客退場(chǎng)，新合肥人、新長(zhǎng)沙人、新武漢人陸續(xù)登場(chǎng)。但由于之前補(bǔ)漲迅速，中部城市的房?jī)r(jià)不可避免地與城市人群收入出現(xiàn)撕裂。“保剛需”的第一步還是要提供“買得起的房子”。

　　可以看到，中部城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)停漲轉(zhuǎn)跌。與2018年8月相比，9月二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.56%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.53個(gè)百分點(diǎn)。西安(樓盤)、成都、武漢等2017至2018年房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下跌。其中，武漢環(huán)比下跌0.43%，合肥同比下跌0.32%。就中部城市而言，長(zhǎng)沙和南昌雖然未出現(xiàn)下跌，但環(huán)比增幅也只有0.1%和0.26%。

　　10月31日的中央政治局會(huì)議未提“房地產(chǎn)”“去杠桿”相關(guān)字眼，被認(rèn)為樓市調(diào)控取得階段性成果。中部城市也不例外，胡忠雄在11月10日的會(huì)議中指出，“今年以來，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。”

　　不過，不同于東部城市的“至暗時(shí)刻”，中部城市調(diào)控手段與及成果都顯得溫和。“南京(樓盤)的遠(yuǎn)郊板塊和邊緣板塊開始賣不動(dòng)了，江北校區(qū)二手房降價(jià)5000元/平方米，也還是不好賣。今年很多朋友因?yàn)楣蔀?zāi)、P2P爆雷損失慘重，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，有朋友說連房貸也還不起了。春節(jié)年關(guān)，會(huì)有很多房企和買房人的資金鏈緊繃到無以復(fù)加。”一位南京房地產(chǎn)人士如此描述南京市場(chǎng)之冷。

　　這是東部城市的樓市縮影。不同的是，由于房?jī)r(jià)進(jìn)入快車道的周期短于東部城市，中部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管出現(xiàn)遭遇投資增速下滑，但未現(xiàn)疲態(tài)。今年前三季度，中部地區(qū)商品房銷售面積33634萬平方米，增長(zhǎng)10.2%，銷售額22643億元，增長(zhǎng)22.7%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)超全國(guó)平均水準(zhǔn)。

　　“一線城市房?jī)r(jià)由緩漲變?yōu)槲⒔?，市?chǎng)機(jī)制扭曲程度較大。準(zhǔn)一線及二線城市由漲轉(zhuǎn)跌，房?jī)r(jià)與居民收入水平脫節(jié)。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組在2018年10月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》中如此描述調(diào)控下的樓市狀態(tài)。

　　相比之下，中部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度落后于東部城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱程度與周期也次于東部城市，“扭曲程度”較低，這對(duì)于其在樓市調(diào)控大背景下扭轉(zhuǎn)方向盤的空間更大。